O Código Tributário Nacional em sua seção III trata do “Imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos” (ITBI). Trata-se de tributo de competência Estadual, a ser pago pelo contribuinte no ato de transmissão da propriedade, do domínio útil, dos direitos reais sobre imóveis, ou ainda na hipótese de cessão dos direitos relativos às citadas transmissões.

Questão recorrentemente submetida à apreciação do STF nos últimos anos, diz respeito ao momento em que se considera concretizada a transferência e, por consequência, o fato gerador do ITBI. Em reiteradas demandas, os Estados defendem a possibilidade de antecipação do fato gerador para momento anterior ao registro do título no cartório competente. Ou seja, entendem pela possibilidade de cobrança do ITBI no ato de celebração do contrato de compra e venda, da cessão de direitos ou de outro título idôneo.

No julgamento de recursos com essa temática, o STF firmou entendimento pacífico sobre a impossibilidade de antecipação do fato gerador. Sinteticamente, o entendimento da corte suprema pode ser demonstrado a partir de algumas citações extraídas de julgados: “a celebração de contrato de compra e venda, por si só, não gera obrigação de pagamento do tributo” (AI 603.309 - AgR, Rel. Min. Eros Grau, Segunda Turma, DJ 23.2.2007); “A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público {...} Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária” (ARE 807.255 - AgR/RJ, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, DJe 03.11.2015); “o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente” (ARE 926587 – AgR, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJ 25.11.2013).

Após repetição de diversos recursos sobre a mesma matéria, em fevereiro de 2021, no julgamento do Agravo em Recurso Extraordinário n° 1.294.969, o Plenário do Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral do tema, pois transcende os limites subjetivos da causa. No referido recurso, o Município de São Paulo defendia ser exigível o ITBI sobre cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda de um imóvel, em momento anterior ao registro no cartório competente, pois consistiria em negócio jurídico intermediário entre a celebração do compromisso e a venda a terceiro. O Plenário entendeu em sentido contrário ao Município e fixou a tese de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro” (ARE 1.294.969, Rel. Min. Pres. Luiz Fux, Tribunal Pleno, DJ 19/02/2021).

A Repercussão Geral, instrumento acrescido pela EC 45/04, fundamenta-se no art. 102, §3° da Constituição, artigos 1.035 e 1036 do Código de Processo Civil e em Emendas Regimentais. Julgamentos com repercussão geral têm por finalidade uniformizar a interpretação constitucional para garantia de racionalidade e segurança jurídica e mostram-se de extrema relevância para evitar a repetição de incontáveis recursos sobre o mesmo tema.

No que se refere à tese em discussão, parece-me assertivo o entendimento do STF ao delimitar o fato gerador do ITBI somente após o efetivo registro do título no cartório competente. O artigo 1.245 do Código Civil dispõe que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. De igual modo, o artigo 1.227 ao tratar dos direitos reais determina que “direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. Se nos termos da legislação civil a transferência efetiva (fato gerador do ITBI) somente se concretiza após o registro perante o cartório, revela-se inviável a cobrança do imposto em momento anterior.

Acórdão na íntegra: http://bit.ly/3ltymef

Sobre a Repercussão Geral: https://bit.ly/3104Ke